در دو مطلب قبل به بررسي مفصل دو اصطلاح حقوقي و پرکاربرد در زمينه تقسيم کردن املاک، يعني افراز و تفکيک پرداختيم. با توجه به اينکه بسيار ديده شده که افراد زيادي افراز و تفکيک ملک را در يک معنا به کار ميبرند، در اين مطلب برآنيم تا تفاوت اين دو اصطلاح را بيان و به رفع ابهام آن بپردازيم.
تفاوت افراز و تفکيک ملک مشاع:
از جمله مهمترين و اصلي ترين تفاوتهايي که مي‌توان براي تفکيک و افراز بيان کرد، عبارت است از:
- همانطور که در مطلب قبل بيان شد، براي تفکيک ملک، مشاع بودن ملک ( وجود بيشتر از يک مالکيت بر روي ملک) لازم نيست. اما در افرازملک ، بايد حتما بيش از يک مالک وجود داشته باشد يعني حالت اشاعه ضروري است.
- تفکيک در اداره ثبت انجام مي‌گيرد اما، درخواست افراز ملک هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل پيگيري است.
- در تفکيک توجهي به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ ومي ندارد و بعد از تفکيک، و در زمان تنظيم تقسيم‌نامه، رعايت حقوق و سهم هر يک از مالکان مشاع مطرح مي‌شود. که با توافق، نسبت به کم يا زياد بودن يا صلح و هبه (بخشيدن) رفتار خواهد شد.
اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل مقدار مالکيت هر يک از مالکان مشاعي ضروري بوده و اگر اين رعايت در ملک به هر دليلي با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـيـت ديـگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و بهاءِ ( ارزشِ ) مقدار اضافي ملک، که در سهم شريک ديگر قرار مي‌گيرد، تقويم ( ارزش گذاري) و در صورت‌مجلسِ افراز قيد شود.
- تفكيک، با رضايت و در حالت تفاهم مـالكانِ ملک مشاع است. اما در افراز ملک ، بين مالکان، عدم تفاهم و رضايت و اختلاف وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.
- در افراز راي صادر مي‌شود. ولي در تفکيک، صورت جلسه تفکيکي تنظيم و صادر مي‌شود.
- تنظيمِ تقسيم نامه پس از تفکيک ميان مالکان مشاعي براي تصرف داشتن بر سهم مفروزي ضروري است. چنانچه مالکان مشاع، بعد از تفکيک براي تنظيم تقسيم نامه ميان خود توافق نداشته باشند، يا قطعات تفکيکي را انتقال ندهند، تفکيک صورت گرفته بي‌حاصل تلقي خواهد شد.
دراين شرايط با وجود صورت‌مجلس تفکيکي، شرکا به ناچار بايد تقاضاي افراز کنند. ( اين افراز به دليل عدم توافق مالکان براي تنظيم تقسيم‌نامه درخواست مي‌شود.)
- سن مالک يا مالكان، دخالتي در امر تفكيک ندارد. اما با توجه به ماده‌ي 313 قانون امور حسبي، اگر ميان مالكان، شخصي محجور يا غائب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.
- اعتراض به افراز در زمان اقدام از شركاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام عمليات افراز ملک، مي‌توانند اعتراض کنند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحيت مراجع قضايي است. اما در صورتِ اعتراض به تفكيک از طرف يكي از شركا، ادامه عمليات تفکيک ملک، متوقف و فقط با رضايت معترض مي‌توان ادامه اقدام را انجام داد.
- در تفکيک سهم تمام افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج مي‌شود، يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسيم مي‌شود؛ اما در افراز ملک ، فقط سهم خواهان جدا شده و بقيه ملک به صورت مشاع باقي مي‌ماند.
- تفکيک فقط تقسيمِ ملک است. اما افراز، تقسيم ملک همراه با تعيينِ سهامِ مالکانِ مشاعي است. قطعات افرازي به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص داده مي‌شود. به همين دليل و همانطور که در بند اول ذکر شد، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد.
ولي در تفکيک اين ضرورت وجود ندارد و مالک مي‌تواند ملکِ خود را با رعايت مقررات لازم براي تفکيک ملک ( مانند ضوابط و مقررات شهرداري) و به هر ترتيبي که ميخواهد تفکيک کند.
براي مطالعهي بيشتر به نکات حقوقي ملکي، دانستني هاي حقوقي ملکي مجله دلتا مراجعه کنيد.
درباره این سایت