شرايط فروش ملک مشاع

مشاع به معني ملک يا خانه‎اي که ميان چند نفر مشترک و سهم جداگانه هر يک مشخص نشده باشد. بسيار ديده شده که برخي افراد براي خانه دار شدن يا به منظور سرمايه گذاري در بخش مسکن، قصد خريد ملک دارند. اما به دليل کمبود وجه لازم، قدرت خريد ملک را به تنهايي ندارند و به همين دليل با دوستان و آشنايان مورد اطمينان خود به صورت شراکت اقدام به خريد مي‎کنند.

در خريد و فروش ملک مشاع بايد به همه جوانب توجه کرد تا از بروز اختلاف ميان شرکا به هر دليل جلوگيري شود. در اين مطلب به پرسشي که ممکن است براي افراد وجود داشته باشد که چطور ملک مشاع را بدون کاهش قيمت و بي دردسر بفروشيم، پاسخ داده خواهد شد.

تصرفات حقوقي و تصرفات مادي در ملک مشاع:

 فروش ملک مشاع به دليل وجود تعدد مالکان و اختلافاتي که ممکن است ميان آن‎ها باشد، دشوار است. حتي معمولاً در مقايسه با ملکي که يک مالک دارد (ملک مفروز)، معمولاً افت قيمت خواهد داشت، اما بايد بدانيم که هريک از مالکان مشاع بدون اجازه ديگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمي که مالک است،اقداماتي مثل فروش و اجاره را انجام دهد.به اين‌گونه اقدامات در اصطلاح "تصرفات حقوقي" گفته مي‌شود. در واقع اين تصرفات، در عالم اعتبار واقع مي‌شوند. تصرفات حقوقي در مقابل تصرفات مادي قرار دارد.

تصرفات مادي يعني تصرفاتي که نسبت به خود مال و شکل آن صورت مي‌پذيرد. هرچند تصرفات حقوقي مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن است، ولي هرگونه تصرف مادي در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکا خواهد بود. چون با توجه به مالکيتِ مشاعي ايشان در ذره ذره ملک، هر تصرفي در سهم خود به منزله تصرف در سهم ديگري نيز خواهد بود.

براي مثال اگر علي و محمد مالکان مشاعي ملکي باشند، تصرفات مادي يا عملي هر کدام در مال مشاع مشروط به اجازه شريک ديگر خواهد بود. حال اگر علي سهمش را به رضا بفروشد، اين فروش از لحاظ قانوني درست است و مانعي ندارد. اما اگر پس از انتقال مالکيت به رضا، او بخواهد به عنوان مالک جديد در ملک ست يا تصرفي تحت هر عنوان داشته باشد و محمد راضي به اين عمل نباشد، مي‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و اين ممانعت از طرف محمد، کاملا قانوني است.

به دليل چنين مشکلاتي که در خصوص تصرفات مادي در ملک مشاع وجود دارد، شرکا سعي مي‌کنند به اين وضعيت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

شايان ذکر است املاک موروثي که بين وراث متوفي مشترک هستند نيز نمونه‎اي از ملک مشاع محسوب مي‎شوند.

براي مطالعه‎ي بيشتر به نکات حقوقي ملکي، دانستني هاي حقوقي ملکي مجله دلتا مراجعه کنيد.