قدر السهم از جمله اصطلاحاتى است که در املاک و مسکن کاربرد دارد. براي افرادي که قصد خريد و فروش آپارتمان خود را دارند، آگاهي و اطلاع از نحوه و شرايط قيمت گذاري آپارتمان اهميت زيادي دارد. به گزارش مجله دلتا يکي از مسائلي که بايد در هنگام قيمت گذاري يک واحد آپارتماني در نظر گرفته شود، محاسبه قدرالسهم آپارتمان است. در حال حاضر بخش قابل توجهي از پرونده هايي که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه ها وجود دارد، به دليل اختلاف در تعيين ميزان قدرالسهم است. به همين خاطر سعي شده در اين نوشتار به بررسي مفهوم قدرالسهم ملک و نحوه چگونگي محاسبه آن طبق قوانين و مقررات پرداخته شود.
منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمان از زمين اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتماني است که اصطلاحاً به آن سهم اعيان (ساختمان) از عرصه (زمين) نيز گفته ميشود. تعيين ميزان قدرالسهم زمين در مواقعي نظير تقسيم ارث، خراب کردن مجتمع هاي آپارتماني قديمي و نوسازي مجتمع جديد اهميت پيدا مي‌کند. شايان دکر است هر چه مقدار مساحت قدرالسهم ملک بيشتر باشد، ملک ارزش بيشتري خواهد داشت. بنابراين آن دسته از مجتمع هاي آپارتماني که در زمين وسيع تري بنا شده باشند، داراي قدرالسهم آپارتمان بيشتري بوده و از ارزش بيشتري برخوردار هستند.
به طور مثال بعضي از مجتمع هاي آپارتماني در زمين هاي بزرگي به مساحت 2000 متر يا بيشتر ساخته شوند، در اين مجتمع ها واحدهاي آپارتماني علاوه بر ارزش ذاتي خود، داراي ارزش مازادي هستند که به دليل قدرالسهم زمين به آن‌ها تعلق مي‌گيرد. بنابراين متراژ زمين و بالا بودن ميزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان يک امتياز محسوب ميشود، زيرا در حالت عادي چنين مسئله اي تأثير زيادي بر روي قيمت ملک ندارد ولي بعدها در مواقع مقتضي مي‌تواند يک امتياز با ارزش محسوب شود.
در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان و متراژ عرصه دو عدد اصلي هستند؛ براي مجتمع هايي که واحدهاي آپارتماني آن متراژي برابر با يکديگر دارند، قدرالسهم زمين بر اساس تقسيم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهاي آپارتماني محاسبه ميشود که فرمول اين محاسبه را به روش زير تعيين ميشود:
قدرالسهم زمين = تعداد کل واحدهاي آپارتماني ÷ متراژ کل ساختمان
با توجه به اين فرمول قدرالسهم زمين به ميزان مساوي در بين کل واحدها تقسيم مي‌گردد. به طور مثال فرض مي‌کنيم ساختماني با متراژ کل 300 متر(مساحت اعيان) داراي 6 واحد آپارتماني است که هرکدام از آن‌ها 100 متر مساحت دارند.
50 متر = 6 واحد ÷ 300 متر
مشاهده ميشود که در اين حالت قدرالسهم ملک 50 متر به دست مي‌آيد.
روش دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان حالتي است که واحدهاي آپارتماني يک مجتمع داراي مساحت هاي مساوي نباشند؛ در اين صورت بايد نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان مشخص و ذکر شود. براي اين حالت نيز مي‌توان از فرمول زير استفاده کرد:
قدرالسهم زمين = جمع مساحت کل واحدهاي مسي ÷ (متراژ واحد آپارتماني يا متراژ کل ساختمان)
اين روش نسبت به روش اول کلي تري است و براي محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمع ها با هر متراژي صدق مي‌کند. حال براي حالت دوم که متراژ واحدها با يکديگر مساوي نباشد يک مثال را بررسي مي‌کنيم؛ براي مثال در يک مجتمع مسي با متراژ کل 2000 متر 5 واحد 100 متري و دو واحد 250 متري وجود دارد؛ در اين صورت با توجه به فرمول مذکور براي ميزان قدرالسهم زمين يکي از واحدهاي 250 متري خواهيم داشت:
500 متر = (250 * 2) +(100 * 5) ÷ (250 متر * 2000 متر)
بنابراين در اين حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان 500 متر خواهد بود.
يکي از سؤالاتي که درباره‌ي قدرالسهم آپارتمان براي بسياري از افراد مطرح است، اين است که آيا متراژ پارکينگ يا انباري نيز بر روي مساحت واحد جمع زده ميشود يا خير؟ در پاسخ به اين پرسش بايد گفت که اگر در سند ملک به اين فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته مي‌شوند در غير اين صورت تأثيري نخواهند داشت. در نهايت بايد گفت که آگاهي درباره قدرالسهم اهميت زيادي دارد زيرا
هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بيشتر باشد، بر ارزش نهايي ملک افزوده ميشود.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا
درباره این سایت