قرارداد اجاره يکي از مهم ترين و رايج ترين عقودي است که بين مردم صورت مي‌گيرد. به همين دليل قوانين و مقررات خاصي براي آن در قانون تعيين شده که در صورت هر گونه اختلاف و مشکل، افراد مي‌توانند از طريق مراجع قانوني اختلافات خود را حل و فصل کنند. يکي از اين اختلافات فسخ قرارداد پيش از موعد است. به همين دليل در مجله دلتا به بررسي فسخ قرارداد پيش از موعد پرداخته شده است.
قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر يا مستاجر نمي‌تواند قبل از انقضاي مدت اجاره تقاضاي فسخ آن را کند( عقد لازم عقدي است که هيچ يک از افراد نمي‌توانند آن را فسخ کنند مگر در مواردي که قانون اجازه بر هم زدن قرارداد را به آن ها داده باشد). البته در موارد خاصي اجازه فسخ اجاره پيش از موعد به موجر يا مستاجر داده شده است. در مواردي از جمله عيب و ايراد داشتن ملک در حال اجاره يا در صورتي که موجر و مستاجر در قرارداد اجاره در اين خصوص توافق کنند که هر کدام حق تقاضاي فسخ را داشته باشند. در اين شرايط موجر يا مستاجر مي‌توانند براي فسخ و تخليه ملک، تقاضاي خود را در يک دادخواست به دادگاه تقديم کنند.
شايان ذکر است که معمولاً در قراردادهاي اجاره اين شرط وجود دارد که موجر يا مستاجر در صورتي که مايل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند از يک يا دو ماه قبل به طرف مقابل اعلام کنند که در اين صورت با تسويه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام مي‌شود. شايان ذکر است که چنانچه موجر يا مستاجر نسبت به اينکه آيا داراي حق فسخ هستند يا خير ترديد داشته باشند، اصل بر آن است که حق فسخ اصلاً وجود ندارد.
گاهي در قرارداد اجاره شرط خاصي بين مالک و مستاجر تعيين مي‌شود که در صورت انجام ندادن آن شرط در تاريخ معين توسط مالک، مستاجر مي‌تواند قرارداد را فسخ کند. براي مثال بين مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاريخ در ملک مربوط تعميرات لازم اعمال مي‌شود و اگر طبق اين شرط مالک تا تاريخ مذکور اقدام به تعميرات ملک خود نکند، مستاجر مي‌تواند قرارداد را فسخ کند، به اين عمل تخليه ملک قبل از موعد اجاره گفته مي‌شود. البته شايان ذکر است که اين موضوع در خصوص موجر نيز صدق مي‌کند.
طبق قانون روابط بين موجر و مستاجر، به مالک نيز اين اختيار داده شده است که در صورت وجود مواردي، تقاضاي فسخ قرارداد اجاره و تخليه ملک را در قالب دادخواست به دادگاه تقديم کند. به طور مثال در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها توسط مستاجر، قانون اين حق را به موجر مي‌دهد که قرارداد را فسخ و تخليه ملک را درخواست کند. به اين صورت که در مواردي که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداري کند و با ابلاغ ظرف ده روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد، موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست به دادگاه تخليه ملک را درخواست کند. البته هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه مبلغي اضافه بر اجاره بهاي معوقه و صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري بپردازد، حکم تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسي محکوم و مبلغ واريزي به صندوق دادگستري نيز به موجر پرداخت مي‌شود، اما مستأجر فقط يک بار مي‌تواند از اين ارفاق استفاده کند. بنابراين در صورتي که مستأجر دو بار در يک سال در اثر اخطار يا اظهارنامه ياد شده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و براي بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد يا در صندوق ثبت توديع نکند موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه تخليه ملک را درخواست کند. حکم دادگاه در اين مورد قطعي است.
مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا
درباره این سایت